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【住展房屋網/台北報導】日前台北市宣布準備放寬囤房稅稅率規範,而且號稱是防錯殺條款;但其實明眼人一看就知,這是在幫建商,畢竟賣不出的成屋還要繳更多持有稅,對建商來說肯定是大負擔;而且如果柯市府稱這是實事求是,那麼一般賣方的待售物件,是否也該比照辦理才對?另外,就算是給緩衝期,也應該僅限於先建後售,而不是曾預售過的建案。
不過,這是否能產生實質正面效應?恐怕還有但書。畢竟近年北市推案量其實不多,就更別說調降囤房稅率的規劃屬地方自治條例範疇,還要議會點頭才算;而以目前民氣情況論,無論黨派,市議員們恐怕都不會點頭。據此,營建類股次日大漲,說實話真的漲得讓人摸不著頭緒。
更重要的是,即便全台建商囤房稅率都降到2%,也不代表線上待售餘屋就能順利去化;因為現在市場買氣低迷,問題核心不是持有稅率,而是價格認知。
根據住展房屋網企研室實際觀察,目前以剛性需求為大宗的房市潛在買方,普遍期待價格下修或說擔心買在高點,而且希望下修的幅度仍高於賣方目前實際降幅。
但賣方想法完全不同;一方面過去幾年獲利豐厚,現在利率又低,因此還不到降價求售階段,近年購入土地成本較高也是因素。此外,他們更認為現在已是最壞時刻;隨著選舉終將落幕,有利條件將會一一浮現。
首先,這幾年海外投資不動產興盛,但原因除了政府打壓外,也和近年選舉多、政局動盪有關。待明年選後,不少業者就預期外流資金可能回流。還有業者大膽假設,目前經濟持續不振下,政府黔驢技窮,最後還是會一反這兩三年的打壓,回頭救房市以拼經濟。如目前市場就預期九月央行會降息,這無論對消費者申請房貸或業者融資來說,都是正面利多。
此外,相較於外貿,刺激內需產業短期內似乎較能收效,但能倚靠的產業也還真的不多;現在行政院想透過補助住宿費方式拼觀光,但恐怕杯水車薪。相對地,住居市場能產生的邊際效應還是可期;這正是柯市府調降建商囤房稅率的目的之一,更是新政府將採用的招數,而鬆綁信用管制,可能就是下一重要步驟。
因為現在投資客觀望退場,加上房價確實略見鬆動;據此住展房屋網企研室研判,央行進一步解除信用管制的機率將愈來愈高。而在民眾基於剛性需求購屋後,確實能促成周邊包含家電、裝潢等邊際效應刺激內需。
不過這個最後招數,還是可能產生『反噬』現象:畢竟房市不比一般消費市場,分眾型態明顯。高檔名車或服飾再貴,也不致造成一般國民車或平價衣褲跟漲;但豪宅價格上揚,周邊外圍一般住宅或區位房價絕對跟著拉高,影響庶民購屋。這樣的情況,過去十年早已歷歷在目。
靠救房市來救經濟並非不可,但主事者必須先弄清楚,房市產品以上特殊性;不能單向壓抑或拉抬,否則都會產生負面作用,要讓遊戲規則更完備才行,並透過合理稅制等制度,讓富人盡一些社會責任,再把這些資源拿來濟貧。
至於方法,絕不是單純補助買房、租房,而是興辦足量社宅照顧弱勢,同時更要透過制度健全化導正市場秩序,讓市場回歸真正的供需機制,讓空閒房屋釋出,真正達到住者適期屋的應然境界。這樣一來,房市才能發揮其內需產業的該有效能,且不至於造成太大副作用,反過來影響多數人的居住權益。


 

當心重罰!利用親友名義登記房地產規避奢侈稅,一定會被抓當心重罰!利用親友名義登記房地產規避奢侈稅,一定會被抓

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,民眾銷售持有未滿2年的不動產,須依法申報繳納特種貨物及勞務稅俗稱奢侈稅,持有期間未滿1年,按稅率15%課徵;持有期間在1年以上2年以內,按稅率10%課徵,切勿利用贈與他人或將房地先登記予他人,再以他人名義銷售不動產方式規避奢侈稅,以免遭補稅處罰。
該局說明,依奢侈稅條例第5條第1項第1款規定,所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其座落基地,辦竣戶籍登記並有自住事實,且持有期間無營業使用或出租者,不課徵奢侈稅,惟如將購買之房地,利用名下無任何房產之親友名義登記,並假藉符合自用住宅方式規避奢侈稅,將遭補稅重罰。
該局日前查獲一例,甲君於2014年3月1日以其妹妹名義簽訂買賣合約購買一棟房屋及其座落基地,於2014年3月20日以買賣方式登記於其女兒乙君名下,嗣後甲君提示付款資金證明,主張係無償購買該棟房屋給其女兒乙君,並於2014年4月10日向稽徵機關申報贈與稅,乙君於受贈1星期後旋即將該房屋出售與第三人,由於乙君銷售房地時,符合奢侈稅條例名下僅有1戶自住房地規定,得以免課徵奢侈稅。惟該局認為乙君持有該房屋僅一個月短暫期間即行出售,不合常理,經深入查核,發現乙君出售房地之價款雖然已匯入乙君帳戶,但旋即轉入甲君帳戶,由於出售房地價款實際係由甲君收取,該局乃依核實課稅原則,核定甲君銷售持有期間1年內之房地,漏未申報銷售額900萬元,補徵奢侈稅135萬元並處以罰鍰。
該局指出,查核實務常常發現,民眾將持有未滿2年之房地,假借贈與名下無任何房產之親友子女、兄弟姊妹、親戚等,或將買來之房產直接登記於親友或同事名下,再以他人名義買賣房地規避奢侈稅。對於利用他人名義銷售房地案件,國稅局會從買賣契約書、約談買方及仲介、追查資金流向等方式,即可輕易識破規避之手法。
該局自奢侈稅實施以來,陸續查獲假借人頭買賣、假贈與、假預告登記、假信託真售屋及故意塗改簽約日期、低報銷售價格等不正當方式逃漏奢侈稅案例,其中查獲以人頭方式規避奢侈稅案件多達30餘件,補徵奢侈稅及罰鍰高達1億餘元。
該局特別呼籲,切勿利用各種不當方式規避奢侈稅,尤其以利用他人名義銷售房地,一經國稅局查獲,除補徵特銷稅外,最高可按所漏稅額處2.5倍罰鍰,提醒納稅義務人勿心存僥倖,以免受罰。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]


工商時報【記者龍益雲╱桃園報導】

立法院6月5日三讀通過房地合一稅,影響房市近年的觀望氣氛逐漸散去,龍潭區住宅物件點閱率躍增,成長率勇奪桃園市13個行政區之冠。

台灣房屋智庫比較官網在三讀通過前後5周點閱指數變化,桃園市龍潭區總點閱率成長21.8%最熱絡,再分析公寓、電梯大樓、套房與透天各住宅產品的點閱率變化,套房增加79.4%最高,其次是透天厝。

台灣房屋智庫經理江怡慧分析,在渴望園區及新竹科學工業園區龍潭基地相關產業提供就業機會,帶動科技人、小資族相中總價相對低的套房。

台灣房屋龍潭區總經理古兆憲也說,套房產品多在渴望園區、中興路、石門重劃商圈,坪數主要介於13坪至16坪,屋齡約10年到15年的單價行情在10萬元至15萬元,屋齡二、三十年單價降到8至10萬元。

透天厝主要在龍潭區市中心、中興路、百年中豐商圈與逸園商圈的建國路、民生路、民族路,屋齡30年至35年,地坪、建坪各約20坪至25坪、30坪到35坪,總價450萬元至600萬元。

江怡慧認為,龍潭勇奪桃市總點閱率冠軍,雙北客詢屋大多以養生、休閒、退休養老、度假宅為目的,偏好選擇渴望園區與石門重劃商圈,除鄰近北二高交流道,也具離塵不離城的優勢。

另區域利多持續發酵也是一大助力,例如綜合體育園區第一期去年8月完工啟用,市長鄭文燦也宣示行政園區一定會蓋,尤其北二高增設龍潭第2交流道漸趨明朗,若土地徵收、環境差異分析沒有問題,最快今年動工。

古兆憲表示,龍潭市中心、百年、逸園與中興等商圈,主流的3房加車位住宅產品,屋齡10年內中古大樓,30坪至40坪單價介於14萬元至16萬元,總價只約550萬元到700萬元。

江怡慧強調,桃園市各區近年房價漲高,但從今年初進入盤整,在比價效應下,龍潭極具相對親民的優勢,仍是最大的誘因,而且又不屬於中央銀行信用管制區域的範圍,觀察外來人口近兩年陸續移居,也吸引建商紛紛推案。

台中市豐謙建設就看好龍潭房市北上推案,繼上半年推出168戶、總銷4億元集合住宅大樓,研判房地合一稅三讀、不確定因素消除,規劃10月在龍潭再推出119戶、總銷9億元建案。




工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

「房地合一稅」明年開始實施後,代表國內房地產開始走向「實價課稅」,在明年之後,買賣房地產獲利,民眾會繳更多的稅。除此之外,租稅專家表示,在房地合一稅實施後,透過贈與房產以節稅方式恐不管用了。

根據內政部的資料,去年贈與移轉房屋棟數達5.5萬棟,已創下新高。永慶房產集團總經理廖本勝表示,在房地合一稅從明年開始實施之後,透過贈與房屋節稅已經行不通了,反而以直接用現金贈與給子女再以子女名字購買不動產會比直接贈與房產更為有利。

舉例來說,邱爸若用價值1,200萬元大樓贈與給小邱,假設6年後,小邱再以1,800萬元出售,因為贈與時課贈與稅的稅基是用購買時土地公告現值和房屋評定現值計算,計價成本為200萬元,所以,贈與房屋會比贈與現金所繳的贈與稅少很多。

但是假設這棟房屋未來再出售時,即使只賺600萬元(1800-1200),在房地合一稅實施後,政府認定獲利則將是1,600萬元(1800-200)來計算房地合一稅。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示,不動產贈與不管是今年贈與或者明年贈與「均用前次移轉現值當成本再計算獲利課房地合一稅」。以上例來說,如果小邱未來終有一天會將該棟房屋賣出,經實際計算後,邱爸用現金1,200萬元贈與給小邱,會比用房地贈與,總繳稅額會更低些。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也表示,現用房地贈與後轉手 ,會比真接給現金,在贈與稅上省很多,即使未來出售贈與房子,由於目前土地免課資本利得稅,在計算財產交易所得稅時,可以有「打折」空間;但是在房地合一稅實施之後,就沒有任何節稅空間。

因此,「贈與房產給子女」已非節稅最佳方式,雖然有人會再用「附帶負債」,也就是連房貸一起贈與,製造扣除成本,但不管如何,贈與房子的節稅管道,已不如之前「通暢」。


2015-06-06 00:06:22      經濟日報 本報綜合報導    

    
         

    

    

    

房地合一稅制5日三讀,明年賣屋、賣地適用新制的自然人,一定要特別注意報稅的時間。舊制的房屋交易所得是要等到隔年5月,和個人綜合所得稅合併申報;房地合一新制採分離課稅,所有權完成移轉登記約一個月內就得完成申報並繳稅。

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2016年1月1日起出售房屋、土地,視其取得時點適用新、舊制。

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案例比較

假定A屋成本1,400萬元、土地漲價100萬元、房屋公告現值200萬元、土地公告現值800萬元,出售價2,000萬元。

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